Минстрой, Центробанк и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) придумали, как отказаться от использования средств граждан при строительстве жилья и заменить их банковским кредитованием. Президент России Владимир Путин поручил правительству, ЦБ и АИЖК подготовить план к 15 декабря. Документ будет внесен в срок, пишут «Ведомости».

План, с которым ознакомилась газета, не предполагает отказа от продажи жилья на этапе строительства. Вместо этого с 1 июля 2019 года застройщикам предлагается запретить принимать деньги граждан за не построенные квартиры. Плату за жилье покупатели будут вносить на специальные «эскроу-счета» в уполномоченных банках.

Застройщик сможет начать продажу квартир после получения разрешения на строительство. Как и сейчас, покупатель и застройщик будут заключать договор участия в долевом строительстве и регистрировать его в Росреестре. Третьей стороной договора будет уполномоченный банк, имеющий право открывать «эскроу-счета» для граждан. Деньги за квартиру девелопер не получит. Все средства будут зачислены на «эскроу-счет» и будут храниться там до тех пор, пока не завершится строительство дома. Проценты на них не начисляются.

Если застройщик не сможет выполнить обязательства, покупатель заберет со счета в банке свои деньги. Просто так забрать деньги со счета покупатель не сможет – за исключением случаев, когда застройщик нарушит сроки ввода объекта.

На случай отзыва лицензии у банка предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов – до 10 млн рублей, говорит один из собеседников «Ведомостей». Представитель ЦБ в целом подтверждает эту схему.

Комментарий «Тульского Бизнес журнала»

Чудесный план. Главное – в стране не станет обманутых дольщиков.

Однако есть нюансы.

Например, специальный счет в банке, где хранятся деньги покупателя жилья. Они что, там «мертвым грузом» будут лежать? Тогда это – финансово-экономическая глупость. Если же деньги «работают», значит, наживется банк. С чего ему такая привилегия? Впрочем, он может и разориться. Опять тягомотина по возвращению средств, потеря темпа и т.п.

И почему при любом раскладе строители – в проигрыше? Где, к примеру, застройщик найдет сразу пару сотен миллионов рублей на стройку? А без них возводить дом не разрешат. Значит, возьмет у коммерческого банка под коммерческие проценты. Чтобы отдать – заложит эти расходы в свои затраты. И покупатель отдаст за квартиру на 10-15% больше нынешнего. Какое же это ему облегчение?

А еще в публикации не упомянули про несколько других жестких новаций в законе. Так, в сфере жилстроя нельзя будет работать фирмам со «стажем» существования менее трех лет. И 10-12% компаний уходят с рынка. Плюс упомянутый страховой фонд. Его смогут отдать в банки только очень крупные компании. Еще минус 20-30% участников рынка исчезли. И не просто так, а «растворятся» с деньгами, техникой, людьми! Это зачем?

Но самое главное, не очень ясно, как будет реализован «переходный период». Это когда станет не хватать застройщиков, средств, кредитов, залогов, ипотек и много, чего еще. Как показывает практика других стран, где уже проводились аналогичные реформы, «легкий хаос» на рынке жилищного строительства будет царить года два-три. Вплоть до временной остановки продаж. Как у нас было во времена «дефолта», в 1999-2002 гг. Потом постепенно появятся и деньги, и строители.

В ряде южных азиатских стран в это время случились даже демонстрации. Ну, ладно, во Вьетнаме тепло, там народ 2-3 года как-то переждал. И сейчас все относительно нормально. А наши временно «бесквартирные» граждане где будут зимовать?..

Сложное это дело – ломать прежнюю схему. Да, очень не идеальную, но - работающую. И почему обязательно – до основания? Нет пока полной ясности.

По материалам сайта журнала «Тульский строитель» http://tstula.ru